Precio m² en Buenos Aires 2025
El mercado inmobiliario más líquido de Argentina. Datos reales de precio por barrio en CABA, desde Palermo hasta Puerto Madero.
Datos de Mudate — 4 propiedades analizadas
departamento
USD 2.734
por m² · 4 propiedades
Precio m² por barrio en Buenos Aires (CABA)
| Barrio | Tipo | USD/m² | Tendencia 2yr |
|---|---|---|---|
| Puerto MaderoMáxima liquidez internacional | Departamento | USD 3,000–5,000 | +18% |
| Palermo / Soho / HollywoodEl barrio más demandado del país | Departamento | USD 2,500–3,400 | +20% |
| Recoleta / Barrio NorteClásico premium consolidado | Departamento | USD 2,400–3,200 | +17% |
| Núñez / BelgranoFamiliar + profesional | Departamento / PH | USD 2,000–2,700 | +15% |
| Caballito / FloresMejor cap rate de CABA media | Departamento | USD 1,700–2,200 | +14% |
| Villa Urquiza / DevotoFamilias y profesionales jóvenes | PH / Casa | USD 1,600–2,100 | +13% |
| Boedo / Parque PatriciosGentrificación activa | PH / Departamento | USD 1,400–1,900 | +16% |
| Villa Lugano / MataderosValor de entrada | PH / Casa | USD 900–1,400 | +10% |
Fuente: datos de mercado Mudate. Valores en USD, 2025.
CABA vs. el interior: ¿dónde comprar en 2025?
Buenos Aires sigue siendo el mercado más líquido de Argentina —las propiedades bien ubicadas en Palermo, Recoleta o Belgrano se venden en semanas, no meses. Esta liquidez tiene un precio: el cap rate de alquiler en CABA (3–5% USD) es el más bajo del país porque los valores de entrada son muy altos.
La estrategia que más popularidad ganó entre 2022 y 2025 es vender en CABA y comprar en el interior: con lo que vale un departamento 3 ambientes en Palermo (USD 200.000–250.000) se pueden comprar 2–3 departamentos en Rosario, Córdoba o Mendoza, generando una renta total muy superior. La diferencia de liquidez se compensó con la mejora en cap rate.
Boedo y Parque Patricios son las zonas con mayor potencial de apreciación dentro de CABA: precios todavía por debajo del promedio porteño, cercanía al polo tecnológico de Parque Patricios (Mercado Libre, Google, Despegar tienen oficinas allí) y proceso de gentrificación en curso. El diferencial con Caballito, que ya está consolidado, debería cerrarse en los próximos años.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el m² en Buenos Aires en 2025?
El precio en CABA varía entre USD 1.400/m² en zonas del sur (Lugano, Mataderos) y USD 5.000/m² en Puerto Madero. El promedio general de CABA es USD 2.200–2.500/m². Palermo (el barrio más demandado) cotiza USD 2.500–3.400/m².
¿Es buen momento para comprar en Buenos Aires?
Sí. Después del piso de 2020–2022, los precios en dólares acumularon aumentos del 13–20% según el barrio entre 2022 y 2025. Los valores todavía están entre un 20–30% por debajo del pico histórico de 2018, lo que implica que hay recorrido alcista en los barrios más demandados.
¿Qué barrio de CABA tiene mejor rentabilidad?
Para cap rate (alquiler convencional), Caballito y Flores ofrecen los mejores números: precios de entrada accesibles (USD 1.700–2.200/m²) con demanda de alquiler muy alta. Para turístico (Airbnb), Palermo y San Telmo ofrecen cap rates del 6–9% USD en departamentos bien ubicados y terminados.